ماده ۲- قراردادهاى عادى اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و بهامضاى موجرومستأجر برسد و بهوسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين بهعنوان شهود گواهى گردد.
ماده ۳- پس از انقضاى مدت اجاره بنا بهتقاضاى موجر يا قائم مقام قانونى وى تخليه عين مستأجره در اجاره با سند رسمى توسط دواير اجراى ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادى ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاى تخليه بهدستور مقام قضائى در مرجع قضايى توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت.
ماده ۴- در صورتى كه موجر مبلغى بهعنوان وديعه يا تضمين يا قرضالحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره بهموجر موكول بهاسترداد سند يا وجه مذكور بهمستأجر و يا سپردن آن بهدايره اجرا است. چنانچه موجر مدعى ورود خسارت بهعين مستأجره از ناحيه مستأجر و يا عدم پرداخت مالالاجاره يا بدهى بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفى بوده و متقاضى جبران خسارات وارده و يا پرداخت بدهىهاى فوق از محل وجوه ياد شده باشد موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهى دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنى بر تسليم دادخواست مطالبه ضرروزيان بهميزان مورد ادعا بهدايره اجرا تحويل نمايد. در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند بهمستأجر بههمان ميزان خوددارى و پس از صدور رأى دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام بهرد آن بهمستأجر خواهد كرد.
ماده۵- چنانچهمستأجر درمورد مفادقرارداد ارائهشده ازسوى موجر مدعى هرگونه حقىباشد ضمناجراىدستورتخليه شكايت خودرابهدادگاهصالحتقديم وپس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده حكم مقتضى صادر مىشود.
موجر و مستاجر
تقریبا اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره نشینی آشنا هستند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بوده اند بویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند در این مبحث به بررسی عقد اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر میپردازیم
موجر و مستاجر
تعریف اجاره
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند
شرایط اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، بایدقرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد
موجر
فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه می باشد و آنرا اجاره میدهد
مستاجر
فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می کند
تکالیف مستاجر
۱-پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد
۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند
۵-.جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
حقوق مستاجر
۱_در خانه یا آپارتمان مسکونی :
مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .
۲_در مغازه و محل کسب :
-در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.
-در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.
حقوق موجر
۱-دریافت اجاره بها در مواعد مقرر .
۲-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
۳-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران کند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می کند
سر قفلی
تعریف :
مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد
مقدار سر قفلی:
تعیین مقدار سر قفلیباتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سر قفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.
انتقال سر قفلی:
در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن)مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی که مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلیهم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالک مطالبه کند . لکن در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد.
اختیاری بودن سر قفلی :
منظور این است که ایجاد سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق کنند که سر قفلی در کار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره کند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه کند و باید ملک را تخلیه کند بدون اینکه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد
تخلیه و استرداد سر قفلی :
اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی کارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می کند
تضمین تخلیه
اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد
انواع اجاره
۱_اجاره خانه و آ پارتمان مسکونی:
در این نوع اجاره مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می کند موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می شود
۲_اجاره مغازه و محل کسب:
گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب (طلا فروشی .سوپر مارکت .خیاطی .لوازم الکتریکی …. )مغازه ای را اجاره می کند در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می کند که در بخشهای بعد توضیح می دهیم
بر هم زدن قرارداد اجاره
۱_فسخ از سوی مستاجر:
-معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد .
-گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند
نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .
۲_ فسخ از سوی موجر :
- اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .
– همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .
۳_توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد:
اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد
تقاضای مهلت برای تخلیه
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد
دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد .
یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود
سرگردانی در دادگاهها: بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل یا مشاوره حقوقی حتما استفاده شود .
عنوان :الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
علی اسماعیلی وکیل دادگستری و مشاور حقوقی
مقدمه
- کلیه عقود و قراردادها که بین افراد در زندگی اجتماعی به منظور رفع نیازهای آنان تنظیم می گردد. آثار و لوازمی برای تنظیم کنندگان آن ایجاد می کند که این آثار و لوازم قبل از وقوع عقد برای طرفین لازم الوفا؛ نبوده است به عبارت واضح تر اگر شخصی تعهدی می نماید به لوازم آنچه بر این تعهد عرفاً یا قانوناً یا عادتاًمرتبت می گردد متعهد می شود اخذ به شی اخذ به لوازم آن هم هست. اصاله اللزوم قاعده ایست عقلانی و ملاک آن بناء عقلاست و مدرک اصلی آن از قرآن کریم وفاء به عقد است و میتوان ایفای تعهداتی که در متن عقد به آن تصریح شده و نیز لوازم و آثار عقد را لازم الوفاء دانست.
- در هنگامی که شخصی به وکیل جهت اقامه دعوایی یا اخذ حق مراجعه می نماید مثلاً شخصی با مراجعه به دفتر وکیل بیان می نماید که بنده ملکی را اجاره نموده ام و حال پس از انعقاد قرارداد متوجه شده ام آن ملک احتیاج به تعمیرات اساسی دارد و قابل استیفاء جهت کار مورد نظر بنده نیست و بنده در آن مکان تبلیغات و و هزینه نموده ام و حال از وکیل می خواهد با طرح دعوا موجر را ملزم به تعمیرات در عین مستاجر نماید و وکیل به شرح ذیل مراحل و اقداناتی را که می بایست جهت رسیدن به هدف انجام دهد برای ارباب رجوع شرح داده و اظهار می نماید.
الف- نحوه تنظیم دادخواست
اصولاً رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی (خواهان) می باشد. دادخواست به دفتر دادگاه و در نقاطی که چندین شعبه وجودبه دفتر شعبه اول تسلیم می گردد و دادخواست به برگه چاپی مخصوص گفته می شود که درخواست خواهان در آن قید شده است یا به عبارت دیگر در دادخواست بیان ادعا نزد مراجع قضایی در اوراق مخصوص است.
دادخواست را میتوان از محل فروش اوراق قضایی واقع در کلیه دادگستری ها و مجتمع های قضایی در سراسر کشور تهیه نمود و با عنایت به اینکه بر اساس نوع مطالب مندرج در آنها یعنی نوع خواسته تا حدی با هم متفاوتند اما همگی آنها اغلب حاوی نکات یکسان در مورد مشخصات می باشد و خواهان باید آنچه را که از خوانده می خواهد به عنوان خواسته خود در دادخواست تعیین و میزان آن را از حیث بها مشخص کند در صورتیکه دعوی و خواسته غیرمالی و مالی باشد.
تعارف متفاوت دارد و دعوایی مالی دعوایی است که هدف طرح کننده آن (خواهان)بدست آوردن مال باشد ولی در دعوای غیرمالی هدف خواهان مستقیماً بدست آوردن مال نیست گرچه ممکن است دارای آثار مالی باشد.
ب- تعاریف موجر و مستاجر
چه موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال ۱۳۷۶ ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم. اجاره نامه هم می تواند بصورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود.
۱-تعریف عقد اجاره؛ عقدی است که برابر آن مستاجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می آید که اصطلاحاً آن را عین مستاجره می نامند.
۲- مدت اجاره؛ در اجاره مدت اجاره عبارت است از یکماه، یکسال و … باید مشخص و در قرارداد گنجانده شود و الا عقد باطل است.
۳- موجر؛ کسی است که مالک بوده و یا ازطرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد.
۴- مستاجر؛ کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند.
ج- بحث پیرامون موضوع
-مکان مسکونی یا تجاری که به اجاره شخص یا اشخاص داده می شود ممکن است در زمان و مدت اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد و تعمیرات اساسی مکان اجاره ای یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در آن مانند باز کردن پنجره، نورگیر در دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، دستگاههای حرارتی و تهویه و یا آسانسور و یا تعویض سیم کشی ساختمان بر عهده موجر و مالک می باشد ولی تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل درب ورودی، زدن درزگیر برای پنجره ها و امثال این تعمیرات که جهت استفاده بهتر از عین مستاجره می باشد بر عهده مستاجر می باشد و البته این تا زمانی است که طرفین بر خلاف آن با یکدیگر توافق نکرده باشد و این در صورتی است که موجر یا مستاجرمی تواند با توافق یکدیگر هر یک از این وظایف را بر عهده بگیرند.
حال اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدامی به عمل نیاورد، مستاجر اجازه تعمیرات ساختمان را دارد و برای اینکار مستاجر باید مطابق قانون اقدام کند یعنی به مرجع صلاحیتدار دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید و اگر موجر تعمیرات مورد نظر را که از سوی مرجع صلاحیتدار مقرر شده در مهلت مقرر انجام نداد مستاجر می توانند با اجازه مقام محترم قضایی تعمیرات مورد نظر را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و این عمل باید با نظارت مأمور اجرا صورت پذیرد البته مستاجر علاوه بر این حق، حق فسخ قرارداد مورد اجاره را نیز دارد و چنانچه مستاجر مانع انجام تعمیرات اساسی شود و انجام تعمیرات نیز ضرورت داشته باشد دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می کند و هنگامی که موجر از انجام تعمیرات اساسی خودداری می کند هزینه انجام تعمیراتی که با نظارت دادگاه یا شورای حل اختلاف بصورت تعمیرات اساسی انجام شود و مخارج آن حداکثر تا معادل ۶ ماه اجاره بها به حساب موجر محاسبه می شود و از اجاره بها کسر خواهد شد حال چنانچه موجر در این راستا ایجاد مزاحمت نماید با عنایت به اینکه تعمیرات اساسی موجر باید در یک فرصت مناسب و معقول و متعارف صورت گیرد و با وجود اختلاف بین آن دو دادگاه صلاحیتدار مهلت مناسبی را برای انجام اینگونه تعمیرات معین خواهد نمود و موجر جزء در تعمیرات اساسی و ضروری مستاجر حق ندارد استفاده وی را از انشعابات برق و آب و گاز و تلفن و … محروم نماید و در صورت تخلف دادگاه صلاحیتدار فوراً و بدون رعایت تشریفات موضوع را رسیدگی و دستور برقراری و وصل این منابع را خواهد داد. البته موجر حق اعتراض به این نظر و تصمیم را دارد و مرجع تصمیم گیری نسبت به این اعتراض ایشان رسیدگی و نتیجه رسیدگی مزبور بصورت قطعی خواهد بود و مستاجر نمی تواند مانع از رویت خریدار یا مالک از عین مستاجر شود و در غیر اینصورت مالک در صورت برخورد با ممانعت مستاجر برای رفع ممانعت از حق به دادسرا محل وقوع ملک مراجعه و شکایت می نماید و مرجع تصمیم گیری در این خصوص با بررسی موضوع و دلایل و مدارک شاکی به ضابطین قضایی دستور می دهد تا مالک یا خریدار در معیت و با همراهی مامورین از عین مستاجره دیدن نمایند.
برگ دادخواست به دادگاه نخستین
مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت شهر خیابان کوچه شماره پلاک
خواهان مشخصات مستاجر
خوانده مشخصات موجر یا مالک
وکیل یا نماینده قانونی مشخصات وکیل
تعیین خواسته وبهای آن تقاضای الزام خوانده (موجر) به تعمیرات اساسی در عین مستاجره به انضمام کلیه هزینه ها و خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و …
دلائل و منضمات دادخواست ۱- تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی شماره ۵- تصویر وکالتنامه وکیل
۲- تصویر مصدق اجاره نامه
۳- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد
۴- جلب نظر کارشناس
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی استان ….
با سلام احتراماً به استحضار می رساند:
موکل مطابق اجاره نامه پیوست دادخواست مستاجر یک دستگاه ساختمان (یک باب مغازه) ملکی خوانده محترم آقای……….جزء پلاک ثبتی…………. بخش……… شهرستان………. می باشد. مورد اجاره در اثر مرور زمان تخریب شده و احتیاج مبرم و ضروری به تعمیرات اساسی دارد که در اجاره نامه منعقد فی مابین، خوانده محترم متعهد آن شده است. متاسفانه با مراجعات مکرر و حتی ارسال اظهارنامه به شماره ………. تاریخ ……… خوانده محترم به هیچ وجه حاضر به تعمیرات اساسی نمی باشد و مورد اجاره در معرض خرابی و تخریب قرارداد علیه حال با تقدیم دادخواست به استناد مواد۲۰ و۲۱ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تقاضای رسیدگی و الزام خوانده (موجر) را به انجام تعمیرات اساسی از محضر دادگاه محترم با وصول کلیه هزینه ها و خسارات دادرسی خواهانیم.
محل امضاء – مهر – انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه…………………………….دادگاه…………………..رسیدگی فرمائید.
نام و نام خانوادگی ارجاع کننده……………………………………
تاریخ………………………………………..امضاء
ه- قدامات قانونی در مراحل رسیدگی و صدور رای
- دادگاه پس از ارجاع پرونده آن را دستور ثبت و ابلاغ به طرفین دعوا می دهد و سپس به دفتر دادگاه رفته و پرونده ثبت و کلاسه و حضوراً وقت رسیدگی به خواهان یا وکیل وی ابلاغ می گردد و سپس وقت تعیین شده به طرفین طبق ضمائم دادخواست ارسال و ابلاغ می گردد. و ابلاغ آن ممکن است مطابق مواد ۶۸،۶۹،۷۰،۷۱،۷۲،۷۳،۷۴،۷۵ الی ۷۹ قانون آئین دادرسی انجام می شود و غیر ماده۶۸ کلیه مواد دیگر ابلاغ قانونی محسوب می گردد.
در موعد مقرر دادگاه تشکیل و رسیدگی انجام می گردد و طرفین در صورت حضور دفاعیات و اظهارات خود را بیان می نمایند و یا لایحه ای یا قبل و یا بعد از جلسه تقدیم می نمایند و بعد از آن دادگاه رسیدگی کننده با عنایت به محتویات و دلایل و مدارک و اظهارات طرفین اقدام به صدور رای نماید و چنانچه احتیاج به نظر کارشناس باشد دادگاه آن را به کارشناس مربوطه ارجاع که کارشناس پس از معاینه محل ظرف ده روز می باشد ثبت نظر خود را به دادگاه اعلام نماید.
رای دادگاه
کلاسه پرونده۷۹/۳/۲۵۲ عمومی…. شماره دادنامه۱۰/۱۱/۷۹/۱۴۶۹
در خصوص دادخواست تقدیمی سیدحسین«ط» فرزند سید ابراهیم به طرفیت: محمد، محمدرضا، طاهره و فاطمه«خ» به خواسته الزام خواندگان به تعمیر ضروری ملک مورد اجاره یک باب مغازه با حق سرقفلی مقدم به پنج میلیون و یکصد هزار تومان بدین شرح که اعلام داشته اند.
مغازه مذکور را ۳۰ سال پیش اجاره کرده و ملک موروثی خواندگان می باشد که نیاز به تعمیر اساسی دارد و شخصاً اقدام نمودیم که با اعتراض مشارالیهم شهرداری مانع شد. در جلسات رسیدگی خواندگان در دادگاه حاضر نشده اند، دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع و کارشناس منتخب نظر خود را تقدیم دادگاه نموده، و طی لایحه ای ۱۷/۹/۷۹- ۲۰۸۹ اعلام داشته است. مغازه در حال حاضر غیر قابل استفاده بوده و برای استفاده نیازبه تعمیرات اساسی دارد. نظر مذکور به طرفین ابلاغ و تاکنون مصون از ایراد و اعتراض طرفین باقی مانده است.
بنابراین با توجه به مراتب فوق الاشعار دعوای مطروحه را صحیح تلقی و به استناد ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواندگان را محکوم به تعمیر اساسی ملک مورد اجاره طبق نظر کارشناس می نماید و در صورت عدم اجرای حکم خواهان وفق ماده ۲۱ همان قانون می تواند اقدام نماید.
رای صادره حضوری و ظرف مدت ۲۰روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان ………….. می باشد.
رئیس شعبه سوم دادگاه عمومی …………..
مواد قانونی و نظریات اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه
الف- نظریه شماره ۳۹۵/۷ مورخ ۹/۶/۱۳۸۱
چنانچه دیوار احداث شده توسط مستاجر در حدود تعمیری باشد که برای استفاده بهتر از مورد اجاره لازم است موضوع مشمول قسمت اخیر ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود و از شمول مصادیق تعدی و تفریط بند ۸ م ۱۴ق. مزبور خارج است همچنین اگر لازمه اعمال حق انتقال قسمتی از مورد اجاره مستلزم احداث دیوار گچی باشد به هر تقدیر تشخیص مورد به عهده قاضی رسیدگی کننده به پرونده است.
ب- نظریه شماره ۷۴۵۰/۷ مورخ ۲۷/۷/۱۳۷۹
با توجه به م ۲۰ ق. روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بناء یا تاسیسات عمده مانند دستگاههای حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده مالک و تهمیرات جریی و تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد به عهده مستاجر است تعمیرات کاشی کاری و سنگ کاری کلی و اساسی نبوده بلکه از جمله تعمیرات جزئی است که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید و لذا هزینه آن به عهده مستاجر است. و مواد قانونی در این مورد میتوان به مواد۲۰ الی ۲۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مردادماه ۱۳۵۶ و مواد ۱۰ الی ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳ اردیبهشت ماه ۱۳۶۲و مواد ۴۷۸ و الی ۴۸۶ قانون مدنی
- نحوه اجرای احکام مدنی
بعد از پایان جریان محاکمه و صدور به نفع خواهان با این مسئله مواجه می شوید که چگونه باید این حکم به نفع خواهان اجرا گردد و از حیث مراحل اجرا یعنی بعد از صدور حکم قطعی هنگامی میتوان آنرا اجرا کرد که مفاد آن به محکوم علیه یا وکیل یا وکیل یا قائم مقام قانونی او(مانند ورثه) ابلاغ شده باشد و از طرفی علاوه بر این محکوم له باید از دادگاه درخواست کند تا مفاد حکم به اجرا در بیاید و از این جهت بر خلاف امور کیفری که حکم به مجازات بعد از قطعیت بدون درخواست شاکی خصوصی به اجراء در می آید.
در امور مدنی با رعایت این سه نکته یعنی: ۱- قطعیت حکم ۲- ابلاغ حکم به محکوم علیه ۳- درخواست محکوم له حکم به اجرا در می آید و اصولاً اجرای حکم با صدور اجرائیه به عمل به ضرورت آن احراز یافته باشد و متقاضی (خواهان) باید اوراق اجرائیه را به تعداد محکوم علیه به اضافه در برگ از واحد فروش اوراق دادگستری تهیه و ضمیمه در خواست فرم نماید و در این مورد اجرائیه بوسیله قسمت اجرای دادگاه نخستین به موقع اجرای گذاشته می شود و چنانچه تمام یا قسمتی از عملیات اجرای باید در حوزه دادگاه دیگری به عمل بیاید اجرای آن قسمت از عملیات به قسمت اجرای دادگاه آن حوزه محول می شود. و مراحل اجراعبارتند از: ۱- تشکیل پرونده اجرائیه و ضبط و بایگانی کلیه اوراق مربوط به اجراء در آن. ۲-پس از ابلاغ اجرائیه مدیر اجرا مامور اجراء را تعیین (دادورز) و نام او را ذیل ورقه اجرائیه می آورد. عملیات اجرائیه بر عهده مامور اجراست. ۳- بعد از شروع به اجرای حکم نمی توان جلوی عملیات اجرایی را گرفت مگر در صورت موارد ذیل الف-دستور دادگاه مبنی بر توقف عملیات اجرایی
ب- ارائه رسید از محکوم له مبنی بر وصول محکوم به
ج- رضایت کتبی محکوم له دایر بر تعطیل با توقیف یا قطع یا تاخیر اجرای حکم
د-اجرای مفاد اجرائیه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه و یا معرفی مال از سوی او و با ابراز ترتیبی جهت پرداخت محکوم به
ه- چنانچه محکوم علیه قادر به اجرای مفاد اجرائیه نیست باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه صورت جامع و کامل دارایی اش به قسمت اجرا تسلیم کند و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام نماید.
وکلا ومشاوران قم
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
________________________________________
دانستنیهای رابطه مالک و مستاجر
بازارنامه- آیا میدانید برای تنظیم روابط بین مالک (موجر) و مستاجر، قانون، استانداردی را تعیین کرده است؟
رابطه بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که عدم آگاهی هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، خسارتهای جبرانناپذیری را به فرد وارد میسازد.
متاسفانه شرایط اقتصادی در کشور ما به گونهای است که مستاجر در جریان این روابط بیشتر از مالک آسیب میبیند.
تعداد مستاجر زیاد در مقایسه با تعداد خانههای اجارهای محدود از یک سو و قیمتهای نجومی برای اجاره که برخی مالکان پیشنهاد میدهند، دو فاکتور مهمی است که باعث شده مستاجر در مقابل مالک آسیبپذیرتر باشد.
اما ما در این گزارش قصد داریم با تقویت دامنه شناخت مستاجران به موضوع اجاره مسکن، توانایی این گروه را تا حد لازم نسبت به اجارهنشینی بالا ببریم.
نکاتی در اجارهنشینی وجود دارد که هم مالک و هم مستاجر باید آنها را شناخته و رعایت کنند. اگر این نکات رعایت شود، مالک و مستاجر همچون دو دوست قدیمی رابطهشان حفظ خواهد شد.
امروزه مستاجران در هنگام یافتن خانه جدید برای اجاره فقط به دنبال خانهای هستند که اجاره آن با توان مالیشان سازگاری داشته باشد. این رویه کاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر میباشد.
شیوه درست برای یافتن خانه اجارهای مناسب این است که شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالک خوب باشید.
برخی مالکان این گونه تصور میکنند که مستاجر یعنی برده، در صورتی که مستاجر در عین حالی که از خانه اجارهای به عنوان سرپناه استفاده میکند، حافظ منافع مالک در مدت حداقل یکسال نیز خواهد بود. قبل از آنکه ملکی را اجاره کنید، حسابی در مورد شخصیت درونی مالک تحقیق کنید. بهترین منبع تحقیقاتی در این میان مستاجر قبلی است. میتوانید درباره طرز صحبت کردن، اخلاق و ویژگیهای مالک از مستاجر قبلی سوال کنید. حتی میتوانید علت نقل و انتقال مستاجر قبلی را نیز از او بپرسید. شاید مستاجر قبلی از سرکشیهای بیمورد مالک و زخم زبانهای همسر مالک خسته شده است!
در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت یک سال تعیین میشود. مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
تعمیرات و کلیه مخارج که در مورد اجاره برای امکان بهرهبرداری از آن لازم است بر عهده مالک است، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن قید شود. همچنین پرداخت هزینههای مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره همچون نصب آبگرمکن و شوفاژ و … ضروری است، بر عهده مالک است.عامل مهمی که معمولا باعث ایجاد اختلاف بین مالک و مستاجر میشود، بحث پرداخت اجارهبها است.
قانون میگوید مستاجر باید در زمانهای تعیینشده در قرارداد اجارهبها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
برخی از مستاجران استفادههای سوء از ملک مورد اجاره میکنند. مثلا با آنکه ملک مورداجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن میکند. قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجارهبهایی که معادل اجارهبهای مکان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورداجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاههای املاک معتبر رسمی انجام بگیرد.
باید توجه داشت برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرمهای چاپی معتبر انجام شود.
نکته آخر خسارت و ودیعهای است که مالک در هنگام تخلیه از مستاجر طلب میکند. اولا این مبلغ باید مقدار آن براساس فیشهای قبلی هزینه آب، برق، تلفن و گاز محاسبه شود و ثانیا مبلغ ودیعه باید در حضور بنگاه معاملات املاک و توسط مشاور املاک گرفته شود؛ بیان سادهتر مالک هرگز حق گرفتن مبلغی به صورت مستقیم از مستاجر در هنگام تخلیه ملک را ندارد.
پاسخ دهید